买房前签署《认购协议书》并支付定金是常见的房产交易形式，但是从认购到签订正式合同的过程中，如果购房者与开发商无法就合同内容达成一致，定金能否退回？近日，南宁市江南区人民法院就审理了这样一起买卖合同纠纷。

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2023年10月11日，原告吴某与被告南宁某房地产开发有限公司签订一份《认购协议书》，原告通过微信向被告置业顾问李某的账户转账10000元。

10月18日，原告曾要求李某提供正式合同，李某表示无法提供电子版，但项目现场有公示合同，要求原告到现场查看。

10月23日，原告向被告寄送《修改合同条款申请书》一份，明确要求修改《商品房买卖合同》及补充协议中关于房屋具体交付时间、买受人逾期收房违约责任、出卖人逾期交付违约责等约定的部分条款。

10月27日，被告向原告寄送《签约催告函》一份，要求原告三日内履行《认购协议书》的约定，并明确提出如拒绝履行，将根据认购协议书的约定视为根本违约，所交的定金不予退还且所涉房产后续将另行出售，同时追究相关违约责任。

11月2日，原告向被告寄送《关于<签约催告函>的回复函，主要写明：双方未进行签约系因被告拒绝修改合同条款导致双方无法就合同内容达成一致造成，非原告原因造成，原告不构成根本违约。

11月6日，被告向原告寄送《解除认购协议书通知》一份，主要载明：因原告未在约定时间履行签约义务，被告要求解除双方于2023年10月13日签订的《认购协议书》，原告所交的定金不予退还且所涉房产后续将另行出售，同时追究原告相关违约责任。

原告吴某认为其并无任何违反《认购协议书》的行为，诉请法院要求被告南宁某房地产开发有限公司返还10000元定金。

江南区法院经审理认为：原告与被告签订的《认购协议书》只初步约定了认购商品房的基本情况、单价、总价、购房定金交付时间和金额、签订《商品房买卖合同》的时间等内容，不具备商品房买卖合同的主要内容，属商品房预约合同。故本案争议的焦点是：双方未订立商品房买卖合同的原因是否可归责于一方。

根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

本案中，虽然《认购协议书》中约定：“乙方在签订本协议时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》《商品买卖合同补充协议》《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，完全清楚上述文件的内容，且无异议并完全予以接受，同意按甲方提供的上述文本签署”，但该条款排除了对方对合同主要条款继续磋商的权利，影响到买受人的重大权利义务，被告没有采取合理的方式提请原告注意该条款，故该格式条款不构成《认购协议书》的内容。被告抗辩已在售楼现场公示正式的《商品房买卖合同》版本，但被告提交的照片等证据亦无法证实原告在签订《认购协议书》时，被告已经向原告公示过合同内容，故对被告抗辩意见，法院不予采信。

据此，原告仍享有对正式商品房买卖合同进行磋商的权利。根据本案证据及庭审查明的事实，本案所涉《商品房买卖合同》未能订立是因不可归责于当事人双方的事由导致，故原告请求被告返还收取的认购定金10000元，有事实和法律依据，法院予以支持。

最终江南区法院判决被告南宁某房地产开发有限公司向原告吴某返还购房定金10000元。

在商品房买卖合同签订之前，开发商一般会通过认购、订购、预定等方式，与购房者签订认购协议，并向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保。一般情况下，双方签订的认购协议是合法有效的，对双方具有约束力，双方应严格按照约定履行其义务。如果因当事人一方原因导致商品房买卖合同未能订立，则应当按照法律关于定金的规定进行处理，即购房者违约的，交纳的定金不予返还；开发商违约的，其应双倍返还定金。若应不可归责于买卖双方的事由，导致商品房合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房者。